El llamado desahucio express (o exprés) por impago de alquiler es, en realidad, un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago, regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Aunque la denominación «exprés» no aparece en la ley, se utiliza para referirse al proceso verbal especial que permite al propietario recuperar con mayor rapidez un inmueble arrendado cuando el inquilino deja de pagar la renta o cantidades asimiladas.
Este procedimiento puede aplicarse tanto a viviendas como a locales u oficinas, siempre que exista un contrato de arrendamiento válido. A partir de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, este proceso ha incorporado importantes novedades, especialmente en lo relativo a la fase extrajudicial previa obligatoria, pensada para evitar la judicialización automática de los conflictos.
¿Qué permite la ley al arrendador ante el impago?
El artículo 27.2 de la LAU establece que el arrendador puede resolver el contrato de pleno derecho si se produce la falta de pago de la renta o de cualquier cantidad que el arrendatario deba asumir por contrato, como pueden ser suministros, tasas o comunidad. Esto significa que basta un solo mes de impago, sin necesidad de acumular dos mensualidades, para tener fundamento legal para presentar la demanda de desahucio.
No obstante, hay que tener precaución con lo que se pactó en el contrato. Si en la cláusula resolutoria se indica expresamente que el contrato solo podrá resolverse tras dos impagos, el arrendador deberá esperar a que se cumpla ese plazo contractual para interponer la demanda. En caso contrario, podría arriesgarse a una desestimación por incumplimiento del propio contrato.
Procedimiento para el desahucio express
Una vez se produce el impago de la renta o de alguna de las cantidades pactadas, el arrendador tiene derecho a iniciar el proceso de desahucio para recuperar su propiedad. Sin embargo, este procedimiento no comienza de forma automática ni inmediata.
La ley establece una serie de pasos que deben seguirse de manera ordenada y rigurosa: desde el intento previo de solución extrajudicial obligatorio hasta la presentación de la demanda, pasando por la notificación al inquilino, la posible celebración de juicio, la resolución judicial y, si fuera necesario, el lanzamiento forzoso del ocupante.
1. Obligación de intentar una solución extrajudicial antes de demandar
Una de las grandes novedades introducidas por la Ley Orgánica 1/2025 es la exigencia de acreditar un intento real de solucionar el conflicto por medios extrajudiciales antes de presentar la demanda judicial. Estos intentos de solución se conocen como MASC (Medios Adecuados de Solución de Controversias).
El propietario debe elegir uno de los MASC reconocidos legalmente, como la Oferta Vinculante Confidencial (OVC), la negociación directa, la mediación o la conciliación notarial o registral.
El medio más utilizado en materia de arrendamientos es la OVC, que consiste en el envío de un burofax certificado al inquilino proponiendo un acuerdo para el pago de la deuda o la entrega voluntaria del inmueble.
El arrendador debe esperar un mínimo de 30 días naturales desde la recepción del burofax antes de presentar la demanda. Si el inquilino no contesta o rechaza la propuesta, se puede continuar con el proceso judicial. Si se opta por la mediación o la conciliación formal, el plazo máximo para esperar el resultado es de tres meses.
En cualquier caso, será necesario aportar en la demanda los justificantes de que el MASC se intentó (aunque el contenido del acuerdo propuesto debe mantenerse confidencial).
2. Presentación de la demanda y documentación necesaria
Una vez transcurrido el plazo legal tras el intento de acuerdo sin éxito, el arrendador puede presentar la demanda de desahucio por impago de alquiler. Esta demanda se tramita como juicio verbal y debe interponerse en el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble.
La ley exige que la demanda esté firmada por abogado y procurador, con independencia del importe de la deuda. Además, se deben aportar ciertos documentos clave, como_:
- El contrato de arrendamiento
- as pruebas del impago (transferencias, recibos impagados, etc.)
- La documentación que justifique el intento de acuerdo extrajudicial conforme a la LO 1/2025.
También es conveniente añadir cualquier documento que facilite la tramitación del procedimiento, como el poder para pleitos, que hoy en día puede otorgarse gratuitamente por vía telemática o presencial ante el juzgado.
En la demanda puede acumularse la petición de desahucio con la reclamación de las rentas vencidas hasta la fecha de presentación y también las rentas que se sigan generando hasta la recuperación efectiva del inmueble.
3. El decreto de admisión y notificación al inquilino
El juzgado, tras revisar la documentación, dicta el decreto de admisión de la demanda. En este decreto ya se fija tanto la fecha del juicio (si el inquilino se opone) como la fecha del lanzamiento o desalojo forzoso. También se concede al inquilino un plazo de 10 días hábiles para que:
- Pague voluntariamente la deuda reclamada.
- Enerve el desahucio si se cumplen los requisitos legales.
- Formule oposición con causa y prueba.
- Solicite justicia gratuita (en un plazo de 3 días hábiles).
La notificación del decreto al inquilino debe realizarse en papel en el domicilio arrendado.
Si no se consigue notificar en el domicilio, el juzgado intentará localizar otros domicilios del inquilino mediante consulta a organismos como la AEAT, Seguridad Social o Policía. Si finalmente no se logra localizar al inquilino, se realizará la notificación por edictos a través del Tablón Edictal Judicial Único (TEJU). A partir de esa publicación comienza a contar el plazo de 10 días.
4. Posibilidades del inquilino: enervación, oposición o desalojo
El inquilino puede, dentro del plazo legal, pagar la totalidad de la deuda y enervar el desahucio, lo que pone fin al procedimiento y le permite continuar en la vivienda. Este derecho solo puede ejercerse una vez por contrato.
También puede oponerse a la demanda, siempre que lo haga con abogado y procurador, alegando motivos como el pago ya realizado, compensaciones, errores en la cuantía o defectos procesales (por ejemplo, una notificación defectuosa o la inexistencia de contrato).
Si el inquilino no hace nada dentro del plazo, el juez o el letrado dictan decreto de archivo con condena, y se mantiene la fecha de lanzamiento. En este caso, no hay juicio.
Además, si el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad social y económica, podrá solicitar la intervención de Servicios Sociales, lo que puede paralizar el lanzamiento durante un plazo máximo de dos meses (cuatro si el arrendador es un gran tenedor). Este punto ha sido reforzado por la Ley 12/2023.
5. El juicio verbal y la resolución
Solo habrá juicio si el inquilino formula oposición. Se trata de una vista en la que ambas partes ratifican sus escritos y se admite la prueba documental aportada.
La sentencia suele dictarse en un plazo de 10 días, aunque puede alargarse por acumulación de asuntos. Si es favorable al arrendador, el juzgado ordenará el lanzamiento en la fecha prevista.
En caso de que el inquilino interponga un recurso de apelación, la LEC exige que haya pagado toda la deuda para que el recurso se admita (artículo 449.1).
6. Ejecución del lanzamiento y cobro de la deuda
Si el inquilino no entrega voluntariamente el inmueble, el juzgado procede al lanzamiento, en el que intervienen el procurador, un cerrajero y el personal judicial. Si el arrendatario no está presente o se niega a abandonar la vivienda, se accede con el cerrajero. Se levanta un acta del estado del inmueble, útil para futuras reclamaciones por daños.
Respecto al cobro de la deuda, si el inquilino no paga voluntariamente en los 20 días hábiles siguientes a la sentencia firme, el arrendador puede presentar una demanda ejecutiva para embargar bienes, cuentas, devoluciones tributarias o nóminas, disponiendo para ello de un plazo de cinco años.
Duración real del proceso
Aunque el procedimiento se denomina «express», lo cierto es que puede extenderse varios meses. En los casos más ágiles (sin oposición, con notificación rápida por procurador y sin incidencias), el proceso completo puede resolverse en tres o cuatro meses. Pero si hay oposición, vulnerabilidad, o dilaciones en notificaciones, puede alargarse a ocho, diez o incluso doce meses.
En conclusión, el desahucio express por impago de alquiler es el mecanismo judicial más eficaz para que los arrendadores recuperen sus inmuebles ante el incumplimiento del inquilino.
Tanto propietarios como inquilinos deben conocer los pasos legales, plazos y consecuencias. Para el propietario, anticiparse y actuar con rigor documental es esencial. Para el inquilino, responder dentro de los plazos y, si es posible, negociar o enervar, puede evitar la pérdida del inmueble y consecuencias económicas más graves, como embargos posteriores.