Cuando adquieres un piso, local o plaza de garaje integrado en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, no solo compras metros cuadrados: asumes la condición de comunero y, con ella, la obligación de contribuir a los gastos comunes. Sin embargo, no todo lo que la comunidad intenta cobrar es siempre exigible.
A continuación, vamos a explicarte qué gastos de comunidad pueden reclamarse y cuáles no, cómo se calculan las cuotas y cómo se reclaman las deudas.
¿Qué son los gastos de comunidad y quién debe pagarlos?
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), todos los propietarios están obligados a contribuir, en proporción a su cuota de participación, a los gastos comunes necesarios para el mantenimiento y funcionamiento del inmueble. Esta obligación está recogida de forma clara en el artículo 9.1 e) de la LPH, que señala que cada propietario debe “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”.
En consecuencia, el responsable directo frente a la comunidad es siempre el propietario, incluso si se ha pactado contractualmente con un inquilino que sea él quien asuma algunos de estos gastos. Si el arrendatario no paga, será el dueño del inmueble quien tenga que responder económicamente.
¿Cómo se calcula tu cuota de participación?
La cuota viene inscrita en el Título de División Horizontal y suele ponderar:
- Superficie útil de tu finca.
- Ubicación (bajo/ático) y uso previsto.
- Valor de la construcción.
Salvo pacto estatutario, todos los gastos se prorratean por coeficiente. Si la junta decide otro criterio (p. ej., partes iguales), debe constar en estatutos inscritos o adoptarse por unanimidad (artículo 17.6 de la LPH).
Tipos de gastos de comunidad: ordinarios y extraordinarios
Se distingue entre gastos ordinarios y gastos extraordinarios. Esta clasificación es esencial para entender qué tipo de mayoría se necesita para aprobarlos, si pueden ser reclamados judicialmente y si puedes oponerte a pagarlos.
Gastos ordinarios
Los gastos ordinarios son aquellos que se repiten de forma periódica y que garantizan el funcionamiento básico del edificio. Incluyen la limpieza de zonas comunes, el mantenimiento del ascensor, el pago de suministros como electricidad o agua en espacios compartidos, la contratación del seguro del edificio, los servicios de conserjería o jardinería, y la conservación de las instalaciones generales. También se consideran ordinarios las aportaciones al fondo de reserva, obligatorio por ley, que debe representar al menos el 10 % del presupuesto anual para cubrir imprevistos.
Aprobación de gastos ordinarios
Los gastos ordinarios se aprueban normalmente en junta ordinaria de propietarios mediante mayoría simple, siempre que estén incluidos en el presupuesto anual.
Gastos extraordinarios
Los gastos extraordinarios, en cambio, son aquellos no previstos en el presupuesto ordinario y que responden a necesidades puntuales, como una reforma de la fachada, la instalación de paneles solares, la impermeabilización del tejado o la mejora de la eficiencia energética del edificio. Para cubrirlos, la comunidad suele aprobar una derrama, es decir, una contribución económica adicional que cada propietario deberá asumir en función de su cuota de participación, salvo que los estatutos dispongan otra fórmula de reparto.
Aprobación de gastos extraordinarios
En el caso de los gastos extraordinarios, el régimen de aprobación varía según la naturaleza de las obras:
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- Si se trata de obras necesarias —por ejemplo, exigidas por la Administración o indispensables para garantizar la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del edificio—, estos gastos son exigibles por imperativo legal, sin necesidad de acuerdo, conforme al artículo 10.1 de la LPH.
- En cambio, cuando se trata de mejoras voluntarias no necesarias, como una renovación estética o la instalación de un servicio que no es indispensable, se exige una mayoría cualificada de tres quintos de propietarios que representen, además, tres quintos de las cuotas de participación.
Gastos que la comunidad sí puede reclamar
Gastos ordinarios aprobados correctamente
Todo desembolso incluido en el presupuesto anual que se somete a la junta y obtiene la mayoría simple —por ejemplo, la limpieza de escaleras, la luz de las zonas comunes o la prima del seguro multirriesgo— es plenamente exigible. Basta que figure en el orden del día, se vote conforme al artículo 17.7 de la LPH y quede reflejado en acta para que surja la obligación de pago proporcional a la cuota de participación.
Obras necesarias
Comprenden las impuestas por la Administración, las imprescindibles para la seguridad, habitabilidad o accesibilidad universal (artículo10.1 b). Aunque votaras en contra, son irrenunciables y pueden financiarse con derrama o préstamo comunitario.
Tienen carácter obligatorio y ni siquiera requieren acuerdo previo cuando resultan impuestas por la Administración o son imprescindibles para conservar la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad universal del edificio. La junta únicamente decide cómo distribuir la derrama y los plazos de abono (artículo10.2 a).
El coste repercutido por actuaciones de accesibilidad no puede superar doce mensualidades ordinarias al año, salvo que quien las solicite asuma la diferencia o las ayudas públicas cubran al menos el 75 % del importe. Mientras duren las obras, la ocupación de elementos comunes —andamiajes, contenedores o casetas— también es exigible
Mejoras e innovaciones no necesarias
Cuando la comunidad decide realizar nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no son exigibles por ley ni necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, el régimen aplicable dependerá del coste de la actuación.
Si la cuota de instalación atribuida a cada propietario no supera el equivalente a tres mensualidades ordinarias, el acuerdo será obligatorio para todos si se alcanza la mayoría necesaria que corresponda según el tipo de actuación (por ejemplo, mayoría simple, tres quintos, etc.).
Sin embargo, si la mejora supera ese umbral económico de tres mensualidades ordinarias, aunque el acuerdo se adopte válidamente con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación (según lo establece el artículo 17.4 de la LPH), los propietarios disidentes no estarán obligados a asumir el coste, ni se modificará su cuota de participación en los elementos comunes, incluso aunque no puedan ser excluidos del uso o ventaja derivada de la mejora.
Ahora bien, si ese propietario disidente desea en el futuro beneficiarse de la instalación o servicio acordado (por ejemplo, si quiere conectarse al sistema de energía renovable instalado por la comunidad), deberá abonar su parte correspondiente de los gastos de ejecución y mantenimiento, actualizados con el interés legal aplicable desde el momento en que se hizo la inversión.
Intereses, costas e incluso embargo
Cuando un propietario incumple con su deber de pago de los gastos comunitarios, el artículo 21 de la LPH faculta a la comunidad a reclamar la deuda en procedimiento monitorio, exigir intereses de mora y repercutir las costas procesales
¿Cómo puede la comunidad reclamar judicialmente estos gastos?
Medidas disuasorias previas
Antes de acudir al juzgado, la junta puede aprobar incentivos contra la morosidad ―intereses de demora superiores al interés legal o la suspensión temporal del uso de determinadas instalaciones― siempre que no afecten a la habitabilidad ni resulten abusivos. Estas sanciones solo operan mientras dura el impago y nunca con carácter retroactivo (artículo 21.1 LPH).
Acuerdo de liquidación de la deuda
La junta aprueba, por mayoría simple, el importe exacto que debe cada comunero. El secretario-administrador emite la certificación de la deuda con el visto bueno del presidente. En el certificado deben desglosarse conceptos y fechas de vencimiento (artículo 21.3).
Notificación al deudor
La comunidad remite al vecino que no ha pagado la liquidación por burofax, carta certificada o medio que permita acreditar la recepción. Si resulta imposible, se coloca en el tablón de anuncios o en un lugar visible de la finca durante al menos tres días, dejando constancia de la fecha (artículo 21.3).
Demanda de procedimiento monitorio
Con el certificado y la acreditación de la notificación, se presenta la petición inicial en el juzgado de primera instancia del domicilio del deudor. Puede interponerla el presidente o, si la junta lo acuerda, el propio secretario-administrador. En la demanda se pueden incluir:
- Cuotas ya devengadas y las que se devenguen hasta la notificación.
- Gastos de reclamación (honorarios de abogado, procurador y del secretario-administrador).
Requerimiento judicial y plazo de oposición
El juzgado traslada la petición al deudor, quien dispone de 20 días hábiles para:
- Pagar la totalidad.
- Oponerse alegando y acreditando motivos.
- No hacer nada (silencio).
Falta de pago u oposición
- Sin oposición: el juzgado dicta auto de ejecución, y la comunidad puede embargar sueldos, cuentas o subastar la vivienda sin más trámites.
- Con oposición: el proceso sigue como juicio verbal (si las cantidades debidas son inferiores o iguales a 15.000 euros) u ordinario (la deuda es superior a 15.000 euros). Mientras dura, la comunidad puede solicitar embargo preventivo de bienes sin prestar caución (artículo 21.4).
Costas e intereses
El deudor asume los intereses de mora desde la fecha de vencimiento y los gastos del procedimiento, incluidos honorarios de abogado y procurador.
Ejecución definitiva
Con resolución favorable, la comunidad practica la ejecución sobre bienes suficientes hasta cubrir principal, intereses y costas. El crédito goza de la afección real prevista en el artículo 9.1 i) LPH.
Mediación o arbitraje como alternativa
En cualquier momento, las partes pueden someter la controversia a mediación-conciliación o arbitraje, de acuerdo con la legislación específica y lo que prevean los estatutos comunitarios (artículo 21.6).
¿Qué gastos no puede exigirte la comunidad?
No todos los gastos que intenta cobrar la comunidad son necesariamente legales. Existen límites que protegen al propietario frente a abusos o acuerdos nulos.
Aprobación defectuosa o irregular
Por ejemplo, no se pueden reclamar gastos que no hayan sido debidamente aprobados en junta, o cuya aprobación se haya realizado sin respetar las reglas de convocatoria, quorum o votación. En estos casos, el propietario tiene derecho a impugnar el acuerdo en el plazo de tres meses, según el artículo 18 de la LPH.
Falta de beneficio común
Tampoco se puede exigir a un propietario el pago de gastos que solo benefician a una parte del edificio, como una entrada o portal concreto, salvo que exista acuerdo unánime o disposición estatutaria que lo imponga. En este sentido, la jurisprudencia ha sido clara: los gastos deben repartirse en función del beneficio real y directo que reportan a cada propietario.
Exenciones estatutarias
Además, si los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad recogen exenciones para determinados inmuebles —como locales a pie de calle que no usan el ascensor—, esas exenciones son plenamente válidas y oponibles. En estos casos, la comunidad no puede reclamar el pago de esos conceptos. Tampoco es exigible el pago de servicios nuevos (como conexión a telecomunicaciones) si el propietario se opone expresamente y renuncia al uso.
En conclusión, los gastos de comunidad son una obligación legal vinculada al derecho de propiedad en régimen horizontal. Pero esa obligación no es ilimitada. La comunidad puede reclamarte todo aquello que haya sido aprobado conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, que sea necesario para el mantenimiento del inmueble y que respete los procedimientos legales. Por el contrario, no estás obligado a pagar gastos aprobados incorrectamente, que solo beneficien a terceros o que estén exentos por estatuto.
Si tienes dudas sobre si lo que te están reclamando es justo o ajustado a derecho, o si necesitas asesoramiento para impugnar un acuerdo o reclamar una deuda, te recomendamos consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal. Solo así podrás proteger tus derechos como comunero sin comprometer la convivencia ni asumir costes que no te corresponden.